Разрешительная и проектная документация

Строительство новых зданий, а также проведение некоторых других строительных работ осуществляются на основании соответствующей разрешительной документации, к которой относятся, прежде всего, документы о предоставлении земельного участка под строительство и проектная документация.

В отношении любых земельных участков застройщики обязаны осуществлять свою деятельность, придерживаясь требований о целевом назначении участка. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки могут предоставляться соответствующими органами под строительство. Для пользователей земельным участком, не являющихся его собственниками, помимо соблюдения условий о целевом назначении земельного участка, необходимо получить и разрешение собственника земельного участка для его застройки (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Такое разрешение может содержаться либо в отдельном документе, полученном от собственника, разрешающего строительство, либо в договоре о пользовании земельным участком (например, в договоре аренды).

Кроме того, для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иными, кроме собственника, владельцами необходимо получить разрешение собственника здания на подобного рода действия. В соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об архитектурной деятельности) строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора на базе федерального законодательства и законодательства субъектов Российской Федерации.

Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса РФ под проектной документацией понимают документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Подготовку проектной документации осуществляет либо сам застройщик, либо привлеченная им организация, имеющая соответствующую лицензию.

До подготовки проектной документации необходимо произвести инженерные изыскания, без которых такая документация не может быть выполнена. Инженерные изыскания вправе выполнить либо сам застройщик, либо специально привлеченная им организация при наличии соответствующей лицензии.

При подготовке проектной документации необходимы следующая информация и документы:
- задание застройщика (если подготовку проектной документации осуществляет сторонняя организация);
- градостроительный план земельного участка;
- результаты инженерных изысканий;
- документы об использовании земельного участка для строительства;
- технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения.

По общему правилу в состав проектной документации объектов капитального строительства должны быть включены следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
3) архитектурные решения;
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
6) проект организации строительства объектов капитального строительства;
7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов.

Проектная документация направляется застройщиком на экспертизу и при положительном заключении утверждается. Обычно это происходит путем проставления подписи физического лица или подписи представителя (руководителя) и оттиска печати юридического лица на титульном листе проекта.


Так, в соответствии с п. 2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008, обязательной государственной экспертизе подлежат все проекты независимо от источников финансирования и формы собственности предприятий, зданий и сооружений, за исключением документации на объекты, строительные работы на которых не затрагивают их конструктивных и других характеристик надежности и безопасности и для строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта, консервации и ликвидации которых не требуется разрешения.

Согласно ч. 1 - 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ <1> не подлежит государственной экспертизе проектная документация следующих объектов:
- отдельно стоящих объектов индивидуального жилищного строительства не выше 3 этажей;
- жилых домов блокированной застройки не выше 3 этажей, состоящих не более чем из 10 блоков;- многоквартирных домов не выше 3 этажей, состоящих не более чем из 4 блок-секций, каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
- отдельно стоящих объектов капитального строительства не выше 2 этажей общей площадью не более 1500 кв. м, не предназначенных для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
- отдельно стоящих объектов капитального строительства не выше 2 этажей общей площадью не более 1500 кв. м, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, где они расположены, требуется установление санитарно-защитных зон.

--------------------------------

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ч. 1 - 5 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ вводятся в действие с 1 января 2006 г.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

Целями государственной экспертизы градостроительной, предпроектной и проектной документации являются:
- предотвращение создания объектов, строительство и использование которых нарушает права физических и юридических лиц или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке норм и правил;
- оценка эффективности капитальных вложений, направляемых на строительство объектов, осуществляемое за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации.

Экспертиза проектной документации проводится либо уполномоченными государственными органами, либо иными организациями, имеющими соответствующую государственную аккредитацию.

В некоторых случаях требуются проведение государственной экспертизы и подготовка иной документации. Так, предпроектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, а также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и формы собственности, подлежит государственной экспертизе до утверждения этой документации. По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).

По результатам проведения государственной экспертизы выдается заключение. Сводное заключение содержит совокупную оценку экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности. В сводном заключении также устанавливаются основные технико-экономические показатели строительства объектов.

Срок проведения государственной экспертизы проектной документации определяется сложностью объекта капитального строительства, но в любом случае не должен превышать трех месяцев. За проведение экспертизы проектной документации взимается плата, размер которой устанавливается Правительством РФ.

Результатом государственной экспертизы проектной документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Без положительного сводного заключения утверждение предпроектной и проектной документации, финансирование и строительство объектов независимо от источников финансирования и формы собственности не допускаются.

Отрицательное сводное заключение может содержать выводы о необходимости доработки предпроектной и проектной документации с указанием конкретных недостатков, а также о недопустимости использования указанной документации для строительства объектов из-за ее несоответствия предъявляемым требованиям.В случае составления отрицательного сводного заключения в связи с необходимостью доработки предпроектной и проектной документации заказчик (инвестор) вправе представить документы на повторную государственную экспертизу при условии их доработки с учетом замечаний и предложений, изложенных в сводном заключении. Кроме того, если в результате экспертизы получено отрицательное заключение, с которым заказчик (инвестор) не согласен, он вправе оспорить его в судебном порядке.

В некоторых случаях проводится государственная экологическая экспертиза проектной документации. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (далее - Закон об экологической экспертизе) обязательной государственной экологической экспертизе на федеральном уровне подлежат технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности Российской Федерации и другие проекты независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов Российской Федерации, в том числе материалы по созданию гражданами или юридическими лицами Российской Федерации с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций в которые превышает 500 тыс. долл.

Кроме того, государственной экологической экспертизе подлежат объекты регионального уровня: проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, расположенных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, за исключением объектов хозяйственной деятельности, находящихся в ведении Российской Федерации, в том числе материалы по созданию гражданами или юридическими лицами Российской Федерации с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций в которые не превышает 500 тыс. долл.

Нарушение указанного правила влечет за собой привлечение нарушителя к административной ответственности. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. 30 Закона об экологической экспертизе нарушением является не только непредставление проектной документации для экологической экспертизы, но и фальсификация материалов, сведений и данных, представляемых на экологическую экспертизу, а также сведений о результатах ее проведения; принуждение эксперта экологической экспертизы к подготовке заведомо ложного заключения; создание препятствий организации и проведению экологической экспертизы; уклонение от представления федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы и общественным организациям (объединениям), организующим и проводящим экологическую экспертизу, необходимых материалов, сведений и данных; реализация объекта экологической экспертизы без положительного заключения государственной экологической экспертизы; осуществление хозяйственной и иной деятельности, не соответствующей документации, которая получила положительное заключение государственной экологической экспертизы.

Статьей 8.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) установлено, что лица, не выполнившие требования законодательства об обязательности проведения государственной экологической экспертизы, а также лица, финансирующие или реализующие проекты, подлежащие государственной экологической экспертизе и не получившие положительного заключения государственной экологической экспертизы, подлежат административной ответственности в виде наложения штрафа для граждан в размере от 10 до 15 МРОТ, для должностных лиц - от 30 до 50 МРОТ, для юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.

Административная ответственность применяется и при осуществлении деятельности, которая не соответствует документации, получившей положительное заключение государственной экологической экспертизы. В этом случае штрафные санкции для граждан составляют от 15 до 20 МРОТ, для должностных лиц - от 30 до 50 МРОТ, для юридических лиц - от 400 до 500 МРОТ.

Предпроектная и проектная стадии подготовки строительства завершаются утверждением проектной документации и выдачей разрешения или ордера на производство работ либо разрешения и ордера (в зависимости от проводимых работ).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Разрешение на строительство выдается на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.

Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки его рассмотрения, перечень представляемых к рассмотрению материалов устанавливаются Градостроительным кодексом РФ, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации. Форма разрешения на строительство определяется Правительством РФ.

Для получения разрешения на строительство застройщик должен направить в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации либо орган местного самоуправления соответствующее заявление с приложением к нему следующих документов:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- материалы, содержащиеся в проектной документации:- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающую расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проект организации строительства объекта капитального строительства;- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
- положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
- разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции;- согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта;
- положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации (при его наличии).

В случае если речь идет о получении разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, для которого не составляется проектная документация, застройщик прилагает к заявлению о выдаче разрешения на строительство следующие документы:
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- градостроительный план земельного участка;
- схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления. Уполномоченный орган может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Решение органа местного самоуправления об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд. Плата за выдачу разрешения на строительство не взимается.

Разрешение на строительство имеет ограниченный срок действия. В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, разрешение на индивидуальное жилищное строительство - на 10 лет.

Разрешение на строительство не требуется в том случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не изменяют внешний облик сложившейся застройки города или иных поселений и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для проведения строительных работ.

При переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на строительство сохраняется.

В соответствии с п. 1 ст. 9.5 КоАП РФ строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 МРОТ; на должностных лиц - от 5 до 10 МРОТ; на юридических лиц - от 50 до 100 МРОТ.

Таким образом, подрядчик обязан осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнять требования безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Подрядчик также обязан в течение всего хода строительства обеспечивать доступ на территорию строительной площадки представителей застройщика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Источник: WWW.GLAVBUH.NET